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融信中国“自律”换自由:不拿亏钱的地 “三道红线”零踩线

发布日期:2021-09-15 03:21   来源:未知   阅读:

  为6套退房房源举行了一场现场摇号,1套来自学院府的房源“人气”最旺--237人报名,中签率约为千分之四。这是

  在当地打造的一个人气项目,上百人争抢1套房的场景并不夸张,在今年的第二次开盘中,这个项目参与摇号的人数足足达到推售房源的8倍。这并不是融信中国项目热销的个例,上海海纳印象、福州海纳印象位列上半年当地成交套数第二,苏州融信天澄位列上半年苏州相城区成交金额、面积、套数第三。 多地项目的连战连捷让融信中国

  在过去半年销售一路走高,截至6月30日,其实现合约销售829.66亿元,同比增长37.5%,以52%的完成率超额达成全年销售目标的一半。

  这两年,融信中国的规模扩张算不上快,但其管理颗粒度提升明显。相比起规模,融信中国更看重利润的上升、充足的现金流、好的区域布局和好的团队。在“长期主义”的经营信条之下,融信中国上半年增长保持良好趋势,在维持低杠杆水平的同时,持续打造强经营能力。上半年其实现营收217.4亿元;毛利约22亿元,约10亿元,归母净利润约为7亿元,“三道红线”继续保持绿档。

  39宗地、217亿元的权益地价、574万方的总建面,这是融信中国半年的“土储成绩单”。在这39个新增项目中,11个位于杭州。融信中国重仓杭州并不是新鲜话题,但在首轮集中拍地中连拿7个项目还是将这家房企推至聚光灯下。

  融信中国并不是莽撞拿地,它的底气来自于区域深耕带来的品牌积累和管理红利。随着楼市进入到调控密集期,一二线城市拿地难度越来越大,新进入城市拿地成本较高,而这对于本身在该城市有较多土储的房企来说是一大优势。2013年首入杭州后,融信中国凭借着前瞻性的投拓策略,在这里站稳脚跟,并一度跻身杭州市场的前三。深耕带来的优势让融信中国构筑起更高的经营壁垒。基于深耕,同样的盈利空间和产品配置,融信中国可以做到更低的成本;通过团队的稳定性与开发链条的熟悉程度,可以让企业做到开发效率更高,资金成本下调;同时,深耕带来企业人员精英化,随着人员的平均能效更高,两费能得到有效的控制。这也是融信中国持续押注杭州的底层逻辑。

  调控持续趋严的当下,追求投资的安全性已经成为开发商的经营信条之一。绝不拿亏钱的地、在毛

  与IRR等指标的考量上都必须遵守投资纪律,类似杭州、上海这样的城市在融信中国看来,具备很强的抗风险能力。“杭州毛利率虽然低一些,但住宅几乎可以做到100%去化,不会产生库存。一个三五线城市毛利率可能比杭州高,但大部分企业却不愿意去投资,因为它会产生一定的库存量。”融信中国指出,在投资过程中会更关注产品去化和整体现金流。市场数据也在佐证着这样的战略判断。今年上半年,杭州累计有68906套新房房源上市,累计428112人次摇号登记,最低中签率仅为1.58%,这当中就有22968套房源被打上“限售”标签。透明售房网数据显示,澳门三合今晚开奖结果记录。截至6月29日,杭州可售住宅仅有38307套,市场热度非同一般。

  得益于前瞻性的布局,今年上半年,融信中国的去化率为72%,回款率达84%,而杭州、上海的高质量投资也将为融信中国提升销售、回款奠定基础。“融信中国在下半年优势会比较明显,去年和今年的投资大部分在上海和杭州,下半年行业按揭回款会变慢,销售市场应该会冷得很快,但融信中国基本都投在安全区域,可以保证较高的去化。”

  地产行业进入“管理红利时代”已经是不争的事实,内在能力的提升成为房企的必修课。不同于过去还能通过加大财务杠杆的实现规模“快上”,如今开发商能够撬动的杠杆不多。融信中国很早便意识到经营杠杆的重要性,它希望找对准确的支点,并以合适的抓手,形成合理的力臂,从而将经营杠杆的优势发挥到极致。

  今年以来,房企加快组织架构的调整速度,在行业内掀起一波组织变革浪潮。无论是纵向层级的压缩,区域的拆分与合并,还是总部职能的精简与管控授权调整,其目的均在于助力组织更好地把握整体业务节奏,提升管理效率,以组织结构扁平化、提高总体运营效率的方式赢取更高的管理效益。2021年,融信中国宣布新的组织调整动作,随着聚焦一二线战略的深入,其将此前的10大区域集团/公司调整为7大区域。具体调整为撤销江苏区域,并入沪苏区域集团;撤销广东区域,并入福建区域集团;同时将天津区域、山西区域合并为华北区域公司。融信中国希望通过精简组织架构,加强对所在城市及区域的深耕,进一步打造综合的经营能力。www.75884.com

  与此同时,融信中国全面推行大运营体系,以“运营意识”,向“投、融、管、退”等全部环节,做深度渗透,确保融信中国自集团到区域,从个人到群体,由部门到部门之间,形同一种高度协同的畅快运转,以更敏锐的感知力、更快捷的执行力,适配市场环节的快速变动,努力抓住每一个窗口期,并实现价值的兑现与转化。

  此外,融信中国对于强运营体系的打造也体现在财务方面。通过合理安排销售计划,关注现金流的快速回正,公司得以实现销售规模和经营质量的平衡;在营销对利润和回款的管理上,融信中国把重点放在提售价、提流速和降费率,将拿地到销售的周期控制在平均6-7个月;在专项回款小组的设立和考核制度的拟定上,融信中国也已形成贯穿认购、签约、回款等全过程的清晰考核,并与区域各条线人员全部挂钩。

  在精细化管理之下,融信中国提效显著,形成了较高的管理颗粒度,其销售和管理费占比由2018年时的7.21%降至5.85%。

  贷款集中管理等政策出台,行业融资难度有上升趋势。加之今年22城集中供地,房企资金链再次面临挑战。融资能力与财务把控能力,已成为企业的核心竞争力。在杠杆率偏高的地产行业,高度的财务自律才能换来自由。融信中国是为数不多率先在2020年就完成了“三道红线”全部达标的房企。过去半年,融信中国严格执行财务纪律,积极主动降杠杆,保证现金流充沛,净负债率相较于2020年底进一步下降8个百分点至75%。

  以现金流为导向的运营目标,融信中国维持充足的流动性,扣除受限资金后的现金短债比为1.09,现金余额约321.83亿元,较2020年底进一步增长8%,加之其拥有未使用授信额度达1089亿元,具备较强短期偿债能力。除此之外,融信扣除预收账款的资产负债率进一步降至69.7%,“三道红线”继续全部达标。在严控三条红线的同时,融信中国也在发展多样化的融资渠道,包括积极探讨绿色金融的融资渠道;适度提高有息负债中低成本开发贷的比重;适时安排发行以实现再融资。

  2021年以来,融信中国先后于1月发行利率为7.1%的3亿元美元债,于2月、7月发行两支利率为6.5%的10亿元小公募债券,同时,在3月至4月间,先后3次

  截止目前,融信中国已全额偿还5.6亿美元债及20亿人民币的公司债,下半年仅剩下两笔金额较小的债券需要偿还,分别为12月到期的1.5亿元美元债和11月到期的15亿元境内公司债,短期偿债压力较小,安全边际不断提升。

  “从整体的杠杆、流动性指标和公司持续发展能力来讲,融信中国的优势在行业里是非常明显的。近几年在流动性管理上,我们保持了克制和谨慎性,我们有能力管理好公司的评级。现在融信是向内管理,提高经营效率,我们利润质量好,是能够带来现金的利润,评级机构也会看到公司的优势和公司努力。”融信中国执行董事兼高级副总裁曾飞燕说。(文章来源:时代财经)